Вибір способу освоєння інвестицій залежить від виду інвестиційного проекту, що реалізується, джерел його фінансування. Освоєння інвестицій у виробничі фонди здійснюється за допомогою підрядного, господарського або змішаного способів.

Підрядний спосіб — це організаційна форма виконання робіт, виробництва продукції та надання послуг самостійними, постійно діючими фірмами, підприємствами та організаціями на основі підрядних договорів і контрактів між інвесторами та учасниками інвестиційної діяльності. Підрядним способом можуть виконуватись будь-які види робіт: будівельні, монтажні, пуско-налагоджу­вальні, науково-дослідні, проектно-досліджувальні, ремонтні.

Підрядний договір може бути укладений на виробництво певного виду й обсягу продукції (тис. шт. цегли, тис. м³ пиломатеріалів і т. ін.), на виконання певного виду послуг (наприклад, на охорону об’єкта, оформлення установчих документів та реєстрацію підприємства). В інвестиційній сфері предметом підрядного договору є інвестиційний проект або частина проекту, вид або комплекс певних робіт.

Підрядний спосіб продовж тривалого часу був домінуючим у галузі капітального будівництва, сприяв виокремленню будівництва у самостійну галузь матеріального виробництва, впровадженню науково-технічного прогресу. Протягом тривалого часу підрядним способом виконувалось близько 90 % усього обсягу будівельно-монтажних робіт. В останні десятиліття цей спосіб почав значно поширюватися і в інших галузях народного господарства: промисловості, АПК, транспорті та ін. Послідовно почали виникати нові модифікації цього способу: бригадний, ділянковий, поточний, наскрізний, колективний та інші підряди.

За ринкових умов ці різновиди підрядного способу можуть успішно використовуватись надалі і навіть дістати подальшого розвитку в зв’язку із розширенням форм власності та числа учасників інвестиційної діяльності. На принципах бригадного підряду можуть здійснювати свою діяльність малі підприємства, обумовлюючи у договорах взаємовигідні умови виконання робіт. Ділянковий підряд може бути використаний підрозділами будівельних, монтажних організацій та фірм.

При поточному підряді укладається договір на послідовне спорудження для замовника кількох однотипних об’єктів, наприклад жилих будинків у мікрорайоні або лінійно-протяжного об’єк­та (автотраси, лінії електропередач, трубопровід тощо). За цих умов роботи виконуються поетапно на кожному об’єкті або по мірі просування вздовж траси лінійно-протяжного об’єкта.

Наскрізний підряд передбачає укладання багатостороннього договору між кількома суб’єктами інвестиційного проекту (підрядником, субпідрядними організаціями, постачальниками матеріалів, устаткування, транспортними фірмами) на спільне спорудження об’єкта для замовника, починаючи з нульового циклу і закінчуючи здачею об’єкта в експлуатацію.

При колективному підряді будівельна фірма виконує роботи для кількох замовників, укладає договір від імені трудового колективу. При цьому підрозділи фірми не закріплюються за конкретним замовником окремими договорами. Це дозволяє гнучко маневрувати трудовими і матеріальними ресурсами з метою дотримання термінів виконання кожного проекту.

При підрядному способі ведення робіт усі суб’єкти інвестиційної діяльності, як юридичні, так і фізичні особи, можуть вступати в договірні відносини. Як правило, договір укладають дві юридичні особи — замовник (інвестор) і підрядник. Замовником може бути держава, міністерство, відомство, корпорація, асоціація, об’єднання, підприємство, установа або приватна особа. За ринкових умов частіше за все замовник є одночасно й інвестором. У той же час ці функції можуть і розмежуватися, наприклад функції інвестора (фінансування проекту) здійснює держава, міністерство або корпорація, а замовником може виступати конкретне підприємство або установа.

До управління договором підряду може бути залучена і третя юридична особа, що як довірена особа інвестора (замовника) діє від його імені й представляє його інтереси або протягом усього інвестиційного процесу, або тільки в період будівництва, тобто до введення об’єкта в експлуатацію та остаточних розрахунків. Звичайно такі посередницькі функції виконує керуючий проектом (прожект-менеджер).

Інвестор має право також передати всі функції замовника спеціалізованій фірмі — девелоперу. У такому разі договір підряду набуває вид договору фінансування проекту. Фірма-девелопер, в свою чергу, укладає підрядний договір з будівельно-монтажною організацією (підрядником) або сама здійснює виробництво будівельно-монтажних робіт. За умовами договору з інвестором ця фірма повинна представити у визначений термін готовий об’єкт або реалізувати його на ринку нерухомості й відшкодувати інвестору виробничі витрати, забезпечивши при цьому певний дохід.

Інвестор має право також укласти договір з однією чи кількома фірмами-ріелтерами на закупівлю об’єкта, що його цікавить.

Підрядником можуть бути будівельно-монтажні і проектно-будівельні промислові підприємства та організації або їх об’єд­нання, а також окремі фізичні особи, які отримали у встановленому порядку право на участь у здійсненні підприємницької діяльності в цілому та в будівництві зокрема. Це можуть бути також фірми-посередники, які беруть на себе функції з координації робіт і мають право на таку діяльність (ліцензію або сертифікат).

Підрядник може залучати для виконання комплексу, виду або частин робіт інші організації та фірми (субпідрядників). Договори, які при цьому укладаються, мають назву субпідрядних. Ці договори не звільняють підрядника від відповідальності перед замовником за виконання робіт з необхідною якістю і в терміни, передбачені договором підряду. У даному разі підрядник стосовно субпідрядників стає замовником, а стосовно інвестора (замовника) — генеральним підрядником. При наскрізному підряді функції генерального підрядника виконує підрядна рада, що створена з представників усіх підрядників, які мають право підпису, й закріплена в договорі.

Основні обмежувальні умови, які обумовлюються в договорах для підрядника, — це необхідність точно додержуватися проектного завдання замовника. При цьому роботи можуть виконуватись як під контролем замовника, так і без нього. В останньому випадку при проведенні робіт суттєво збільшується ступінь ризику.

При підрядному способі реалізації інвестиційних проектів у зарубіжній та вітчизняній практиці розрізняють такі найбільш відомі типи договорів підряду: генеральні (комплексні), річні, «під ключ», прямі (окремі). Генеральний договір укладається на виконання будівельних та інженерних робіт, постачання і монтаж устаткування, благоустрій території (іноді й пуско-налагоджу­вальних робіт). Підрядник виконує основну масу загальнобудівельних робіт (кам’яних, бетонних і теслярських, монтаж залізобетонних і металевих конструкцій), здійснює значну частину поставок матеріальних ресурсів для будівництва. При цьому замовник також бере на себе зобов’язання здійснити частину поставок і робіт як самостійно, так і по окремих прямих договорах. За цих умов підрядник зветься генеральним і приймає на себе координацію робіт, зазначених у генеральному договорі, з роботами, передбаченими іншими договорами, що укладені ним особисто. В окремих випадках при тривалих термінах будівництва, крім генерального договору, можуть укладатися річні договори, де деталізуються та уточнюються обов’язки сторін.

Різновидом генерального договору є договір «під ключ», відповідно до якого підрядник приймає на себе зобов’язання виконати комплекс робіт і поставок, несе відповідальність за спорудження об’єкта й замінює замовника стосовно інших учасників інвестиційного проекту. При цьому частина робіт і поставок може залишатися за замовником, але відповідальність за здачу «під ключ» несе підрядник, який повинен здати об’єкт повністю підготовленим до експлуатації відповідно до умов договору й гарантійних зобов’язань.

В окремих випадках договір «під ключ» може містити умови, згідно з якими між юридичними сторонами укладається угода про створення консорціуму. Відповідно до цієї угоди підрядник зобов’язується перед інвестором не тільки здати об’єкт до експлуатації, але й забезпечити випуск і реалізацію готової продукції. При створенні консорціуму розрахунки між юридичними сторонами здійснюються не тільки за рахунок інвестицій за кошторисом вартості робіт, але також і за рахунок грошових потоків, що надходять від реалізації готової продукції. Такі договори звичайно укладають інжинірингові фірми, які є авторами проектів.

Прямі (окремі) договори оформлюються на виконання фіксованих обсягів робіт, частіше за все спеціальних монтажних робіт (шеф-монтаж устаткування заводом-виготовлювачем). Прямі договори звичайно укладаються замовником (інвестором) у випадку, коли він є автором (власником) технології виробництва, передбаченого в інвестиційному проекті. За умовами прямого договору (одного чи кількох), крім тих, що укладені з підрядником, останній несе відповідальність тільки за додержання свого договору (свої роботи і послуги). Відповідальність за координацію всіх робіт та їх завершення по об’єкту в цілому залишається за замовником. Для генерального підрядника з точки зору правової організації взаємовідносин учасників різниці між прямим (окремим) і субпідрядним договором немає.

В останні роки в зв’язку зі спадом виробництва інвестор для реалізації проектів дедалі частіше використовує господарський спосіб. За умов командно-адміністративної системи господарювання цей спосіб приносив непогані результати, особливо при невеликих обсягах будівельно-монтажних робіт, реконструкції і технічному переозброєнні діючих підприємств. За сучасних умов інвестор у ряді випадків змушений самостійно виконувати будівельні й монтажні роботи через необґрунтовано високі монополь­ні ціни, які диктують будівельні фірми на підрядному ринку. Таким чином, господарський спосіб — це така організаційна форма, за якої інвестиційні проекти реалізуються безпосередньо інвестором без залучення підрядника. При цьому функції інвестора, замовника і підрядника поєднуються однією юридичною особою, яка зветься забудовником і одночасно є розпорядником коштів, опе­ративним керуючим та виконавцем будівельно-монтажних робіт.

Для реалізації проекту у складі апарату забудовника створюється управління або відділ капітального будівництва та власна будівельна організація (дільниця), які забезпечують будівництво необхідною проектно-кошторисною документацією, матеріально-технічними і трудовими ресурсами. Оплата робіт, що виконані такою організацією, здійснюється з розрахункового рахунку забудовника. В окремих випадках при виконанні господарським способом великих обсягів робіт будівельна організація (дільниця) може бути перетворена на мале підприємство з відкриттям окремого розрахункового рахунку.

Змішаний спосіб є комбінацією підрядного і господарського способів. Звичайно підрядником виконуються складні матеріаломісткі види будівельно-монтажних робіт, наприклад монтаж каркасу будівлі зі збірних залізобетонних конструкцій, а забудовником — трудомісткий, наприклад оздоблювальні роботи.

Вибір того чи іншого способу реалізації проектів обґрунтовується інвестором в його бізнес-плані.