Освоєння інвестицій здійснюється двома шляхами: через фінансування інвестицій або через придбання капітальних активів. І в тому, і в іншому випадку інвестиційний процес проходить стадію капіталізації, у будівельне виробництво залучаються фінансові і матеріально-технічні ресурси, які шляхом освоєння перетворяються на капітальні активи.

Освоєння інвестицій шляхом будівництва, реконструкції або технічного переозброєння складається з кількох послідовних етапів, обов’язковими з яких є: фінансування будівництва, забезпечення будов матеріально-технічними ресурсами та технологічним обладнанням, виробництво будівельно-монтажних робіт, виконання пусконалагоджувальних робіт, приймання виконаних робіт та готового об’єкта інвестором (введення в експлуатацію), розрахунки за виконані роботи.

Фінансування та кредитування державного капітального будівництва здійснюється на території України відповідно до чинного законодавства. Положення про фінансування та державне кредитування обов’язкове для застосування підприємствами всіх форм власності та органами виконавчої влади всіх рівнів при здійсненні нового будівництва, розширенні, реконструкції, технічному переозброєнні діючих підприємств, виконанні проектних робіт, витрат на проведення конкурсів (тендерів), консервації (розконсервації) об’єктів, а також придбання обладнання, що не потребує монтажу та не входить до кошторису будов.

Для будівництва, що здійснюється за рахунок недержавних капітальних вкладень, Положення має рекомендаційний харак­тер, але зобов’язує здійснювати фінансування через установи банків.

Фінансування державного будівництва проводиться через упов­новажені банки, яким надається право на обслуговування держав­них бюджетних коштів. Таке фінансування здійснюється на зворотних (бюджетні позички) і безповоротних засадах.

Бюджетні позички надаються на підставі кредитних договорів між державою (Мінфіном України) та іншими позичальниками (центральними і місцевими органами виконавчої влади).

Фінансування державних централізованих капітальних вкладень проводиться Мінфіном, Головним управлінням Державного казначейства шляхом перерахування міністерствам, іншим центральним та місцевим органам виконавчої влади (державним замовникам) коштів згідно з планами фінансування. Державні замовники для відкриття фінансування подають центральним уста­новам фінансуючих банків такі документи:

-       показники обсягів державних централізованих капітальних вкладень;

-       перелік важливих будов по забудовниках виробничого призначення (природоохоронних об’єктів), передбачених Державною програмою;

-       довідку про підсумки проведення конкурсу (тендера);

-       титул будови, що розпочинається, або перехідної.

Для оформлення фінансування, що здійснюється за рахунок державних капіталовкладень, замовник, крім того, передає до міс­цевих установ фінансуючих банків ще й такі документи:

-       контракт (договір) з підрядником із передбачуваною формою розрахунків;

-       зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва;

-       внутрішньобудівельний титульний список;

-       рішення про затвердження проектно-кошторисної документації та висновки органів експертизи інвестиційних проектів;

-       рішення про відведення земельної ділянки;

-       дозвіл на будівництво.

Місцеві установи банків проводять власну експертизу інвестиційних проектів і, в разі відповідності встановленим вимогам, відкривають фінансування проектів.

За інших джерел фінансування, тобто за участю приватних фірм, інституційних інвесторів або громадян, фінансування здійснюється відповідно до укладених між інвестором (інвесторами) і банком договором або договором, укладеним між організацією, якій доручається централізація коштів і фінансування проектів, та інвесторами.

При змішаних джерелах фінансування його оформлення проводиться у порядку, встановленому для фінансування капітального будівництва за рахунок державних коштів.

Матеріально-технічне постачання будов — складний процес, який включає: визначення перспективних потреб у матеріалах, виробах і технічних засобах, встановлення строків їх поступового залучення у виробничо-будівельний процес, розміщення замовлень у виробників і постачальників та узгодження з ним строків поставок.

Постачання будівництва проводиться шляхом придбання матеріальних і технічних ресурсів безпосередньо у виробників або через фірми-посередники. Технічні ресурси у вигляді обладнання, що потребує монтажу, постачається заводами-виробника­ми, які здійснюють його шеф-монтаж. При комплексному постачанні обладнання його виробник виконує також пусконалагоджувальні роботи і бере участь у комісіях по введенню об’єк­тів в експлуатацію.

Більшу частку матеріальних ресурсів постачає для будівництва підрядна будівельна фірма; субпідрядники в основному забезпечують себе самі. Деякі спеціальні матеріали згідно з підрядним договором повинен поставити на об’єкт замовник. Матеріали, конструкції та інші вироби складають основу матеріальної бази будівництва.

Понад двох третин потреби в матеріальних ресурсах забезпечується вітчизняною промисловістю будівельних матеріалів, деревообробною промисловістю та металургією. До складу матеріально-технічної бази будівництва входять: понад 1000 підприєм­ств промисловості будівельних матеріалів, які належать до системи корпорацій і концернів промбудматеріалів, і понад 5500 підприємств будіндустрії, які належать до галузі «Промисловість будівельних конструкцій і деталей»; виробничі підприємства, підпорядковані будівельним організаціям; складське господарство та бази виробничо-технологічної комплектації будівельних організацій; ремонтні підприємства та бази технічного обслуговування будівельних машин і технологічного автотранспорту; енер­гетичне господарство будівельно-монтажних організацій.

Матеріально-технічна база будівництва характеризується особливостями її функціонування в інвестиційному процесі: по-перше, ресурсів потрібно постачати рівно стільки, скільки споживається будівництвом у певний період (перевиробництво призводить до банкрутства); по-друге, за умов перехідного до ринку періоду зберігається необхідність випереджальних темпів виготовлення продукції будпідприємствами матеріально-технічної бази порівняно з темпами виконання обсягів будівельно-монтаж­них робіт.

На жаль, в Україні сьогодні значна кількість підприємств бази скоротила виробництво, і будівельні фірми змушені купувати імпортні матеріали та вироби за кордоном, де вони значно дешевші, ніж у вітчизняній торговельній мережі. В останні роки при скороченні промислового та цивільного будівництва (котеджі в кілька поверхів у міській та сільській місцевостях, садові будинки, гаражі тощо).

Інвестиційний процес, що нормально функціонує, потребує для створення виробничих запасів випереджаючого виробництва матеріальних ресурсів. Як приклади впровадження новітніх і ресурсозберігаючих технологій можна вважати ведення пакувальних машин для цементу, сухого способу виробництва ефективної цегли та виробів з пористого бетону, виробництва віконного скла способом термічного формування на розплаві металу та автомобільного скла типу «триплекс», впровадження каменерізальних машин для виробництва блоків і плит з природного каменю, обладнання для відродження виробництва керамічної гончарної черепиці тощо.

Головним підрозділом системи матеріально-технічного забезпечення України є Державна акціонерна компанія «Укрресурси», створена в грудні 1994 р. Указом Президента України. Основною ланкою забезпечення будов ресурсами стають посередницькі товарно-сировинні компанії, фірми із заготівлі та збуту будівельних матеріалів і виробів. Вони забезпечують, в першу чергу, об’єкти, що будуються за державним контрактом та фінансуються з держбюджету. Постачання інших будов здійснюється самостійно замовниками та підрядниками через безпосередні зв’язки з виробниками та оптову торгівлю.

Оптова торгівля потребує становлення відповідних елементів її інфраструктури: товарних бірж, торговельних домів, аукціонів, ярмарків, складів та оптових магазинів. Товарні біржі — це спеціалізований або універсальний ринок, що функціонує офіційно і де здійснюється оптова торгівля сировиною та іншими товарами. Вони мають певний обслуговуючий персонал — брокерські контори та розрахунковий центр. Оптово-посередницькі компанії (брокери) здійснюють послуги з надання комерційної інформації виробникам і споживачам, забезпечують укладання та виконання договорів купівлі-продажу.

Постачання матеріальними ресурсами безпосередньо великих будівельних організацій (трестів та об’єднань) до недавнього часу здійснювалось через управління виробничо-технологічної комплектації (УВТК). Ця форма постачання відповідала багатоланковій схемі управління галузевим господарством. Тресту або об’єднанню було підпорядковано кілька будівельно-монтажних управлінь і поряд з ними — одне УВТК, яке забезпечувало постачання цих управлінь комплектами необхідних для будівництва матеріалів, конструкцій і деталей. Постачання комплектами повинно було проводитись відповідно до технологічної послідовності і строків виконання будівельно-монтажних робіт. На практиці така взаємодія будівельних управлінь та УВТК досягалась досить рідко, оскільки УВТК, хоча й мало на своєму балансі невеликі потужності з виробництва деяких матеріалів і напівфабрикатів, цілком залежало від сторонніх постачальників.

Сьогодні деякі з новостворених структур у будівництві — концерни, корпорації та холдинги — зберегли в своєму складі УВТК, щоправда, з наданням останнім більшої самостійності. Водночас за ринкових умов такі компанії безперечно потрібні як комерційні, спеціалізовані за видами будівництва постачальники комплектів ресурсів зі структурними підрозділами, що обслуговують певні регіони.

Надзвичайно важливий етап — забезпечення будов технологічним обладнанням. Склалося так, що проектування технологічної частини здійснюють спеціалізовані (галузеві) проектні інститути, а постачанням обладнання повинен займатися інвестор (замовник). Така схема збереглася в Україні й сьогодні. Але найближчим часом у зв’язку з активізацією інвестиційного процесу будівництво нових і реконструкція діючих підприємств через стислі строки виконання робіт безумовно вимагатиме комплектного постачання обладнання на будови.

Подібне обладнання класифікується за такими ознаками: виробниче призначення; особливості конструювання та умов виготовлення; умови надходження, зберігання та монтажу; строки експлуатації та умови виведення з виробництва (ліквідація). Виходячи з наведених ознак, очевидно, що комплектні поставки обладнання у поєднанні з необхідними збірними конструкціями, вузлами та деталями потребують залучення багатьох спеціалізова­них підприємств, встановлення між ними кооперованих зв’язків і маркетингового моніторингу з боку замовника.

Згідно зі світовим і вітчизняним досвідом існує кілька форм комплектації будов. За умов України до цього процесу мають від­ношення сторони — учасниці підрядних договорів: замовник, генпідрядник, субпідрядники, заводи-виробники обладнання, що здійснюють шеф-монтаж, пусконалагоджувальні організації. У не не­далекому минулому функції кожного учасника інвестиційного процесу щодо постачання матеріально-технічних ресурсів на будову були суворо регламентовані Правилами про договори підряду на капітальне будівництво. Відповідно до цих Правил на замовника покладались обов’язки забезпечити будову практично всіма видами обладнання, виробами чорної та кольорової металургії, обігрівальними та вентиляційними приладами, інформаційно-обчислювальною технікою, освітлювальними приладами, меблями та оргтехнікою. У свою чергу, генпідрядник та субпідрядники постачали всі необхідні для себе матеріали та вироби, за винятком комплектуючих, що постачає замовник.

За сучасних умов Правила про договори підряду мають рекомендаційний характер, а обов’язки постачання тієї чи іншої необхідної продукції на будову закріплюються в підрядних договорах, що укладаються між усіма учасниками інвестиційного про­цесу. Розрахунки за поставки обумовлюються в договорах, як правило, за комплект загалом, але можуть також передбачатися авансові платежі. Звичайно подекуди збереглися також прямі господарські зв’язки, тобто без участі посередників — територіальних організацій матеріально-технічного постачання.

Як правило, комплектація здійснюється за такою схемою. Замовник після отримання обладнання за договором поставки забезпечує його зберігання на власних складах, формує поставочний комплект і передає його підряднику за актами у строки, передбачені договором підряду. Розрахунки між ними здійснюються за комплект загалом по договірних цінах з урахуванням витрат замовника на заготівлю, зберігання, комплектацію та транспортування. Раніше заготівельно-складські витрати жорстко нормувались (7 % від вартості обладнання). Зараз ця норма має рекомендаційний характер. Розмір цих витрат обумовлюється в договорах. При цьому існують нормативні строки зберігання обладнання на складі, які не повинен порушувати замовник.

За сучасних умов можлива й інша форма комплектації обладнання. Замовник і генпідрядник можуть домовитися у підрядному контракті про те, що поставки обладнання виконують будівельні фірми (генпідрядник й субпідрядники). Підрядний контракт у даному разі не передбачає відповідне фінансування проекту та розрахунки за поставки.

За кордоном досить прогресивною формою комплектації будов обладнанням вважається залучення до комплектних поставок посередницьких фірм-девелоперів, які перебирають на себе, в числі інших, послуги з комплектації, монтажу або технічного нагляду за монтажем обладнання.

Деякі особливості має комплектація будов імпортним обладнанням. Такі поставки можуть також здійснюватись відповідно до договорів купівлі-продажу або підрядного контракту. Даними договорами звичайно передбачається шеф-монтаж обладнання та його гарантійне обслуговування. Порядок укладання договорів з іноземними постачальниками регулюється низкою певних законодавчих актів.

Найбільш зручною формою постачання імпортного обладнання вважаються комплектні поставки ділянок, цехів, завершених виробництв або окремих підприємств. Ця форма, крім поставки обладнання, передбачає також виконання певних етапів інвестиційного процесу: передінвестиційне дослідження, проектування, будівельно-монтажне виробництво, навчання персоналу, подальше гарантійне обслуговування. Такі поставки та роботи узгоджуються зовнішньоекономічним контрактом, за яким іноземний постачальник одночасно може бути інвестором, тобто мати в Україні свою фірму, представництво або спільне підприємство.

Чинне законодавство України дозволяє всім суб’єктам зовнішньоекономічних відносин самостійно визначити форму розрахунків між собою, якщо вона відповідає міжнародним правилам, залучати банківські та інші фінансово-кредитні установи для обслуговування своєї діяльності. Розрахунки за поставки обладнання здійснюються переважно за допомогою акредитивів та інкасо, які за сучасних умов більшою мірою зручні для постачальника та одержувача імпортного обладнання. Разом з тим на вимогу експортера у ряді випадків використовуються передоплата та відкритий рахунок.