За умов ринку державне регулювання інвестиційного процесу спрямоване на захист інтересів споживача інвестиційних товарів. Таке регулювання здійснюється через впровадження податкових і фінансово-кредитних важелів, за допомогою ліцензування, стандартизації і нормування, шляхом застосування екологічного, санітарного та інших видів контролю, антимонопольних заходів тощо. Усі ці вимоги повинні враховуватися суб’єктами інвестиційної діяльності, що вступають у договірні відносини. Договір — це угода сторін, що регулює організаційно-економічні та правові відносини між суб’єктами інвестиційної діяльності. Він визначає відповідальність і права учасників угоди і юридично закріплює їх обов’язки.

Сьогодні в Україні набула чинності низка документів, які допомагають регулювати взаємовідносини між учасниками інвестиційних проектів. Несуть вони суто рекомендаційний характер. Це насамперед:

1) Положення про підрядні контракти в будівництві України, затверджене Науково-технічною радою Укрбудархітектури України (протокол від 15.12.93 № 9);

2) Положення про взаємовідносини організацій-генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затверджене Науково-технічною радою Держкоммістобудування (протокол від 14.12.93 № 4);

3) Положення про експериментальне будівництво, затверджене наказом Мінбудархітектури від 27.12.93 № 245;

4) Положення про державне кредитування будов та об’єктів виробничого призначення, затверджене наказом Мінфінансів і Мінекономіки від 15.11.95 № 178/170 (у редакції наказу Мінфінансів та Мінекономіки від 26.06.96  № 128/79);

5) Положення про фінансування та державне кредитування капітального будівництва, що здійснюється на території України, затверджене наказом Мінекономіки, Мінфінансів, Держкоммістобудування від 23.09.96  № 127/201/173;

6) Порядок кредитування будівництва об’єктів, що здійснюється підприємствами, установами та організаціями недержавної форми власності, за рахунок коштів Фонду для здійснення заходів з ліквідації наслідків Чорнобильської катастрофи та соціального захисту населення, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 07.04.98  № 461;

7) Тимчасове положення про порядок передачі в державну власність частки (паїв, акцій) статутного фонду суб’єктів недержавної форми власності у разі отримання ними відповідних обсягів бюджетних капітальних вкладень, затверджене наказом Мінекономіки, Мінфінансів, Фонду державного майна, Державного ко­мітету з питань розвитку підприємництва від 15.01.99 № 64—20/ 131—10.

Договір підряду, як правило, включає загальні, додаткові та особливі умови виконання робіт. Загальні умови встановлюються чинним законодавством, держстандартами, державними будівельними нормами. Додаткові умови, які не суперечать загальним, передбачають відносини конкретних замовників і підрядника. Особливі умови — це спеціальні, конкретні вимоги до учасників контракту щодо розподілу інвестиційних ризиків і розв’язання конфліктних ситуацій.

Укладаються договори шляхом проведення конкурсів (тендерів) або за результатами переговорів замовника з підрядником. Заздалегідь оголошений замовником конкурс дозволяє йому обрати з багатьох запропонованих договорів найвигідніший. При цьому замовник керується двома критеріями: вартістю будівництва та його тривалістю (за умов забезпечення якості). Конкурс оголошується у разі наявності фінансового забезпечення і затвердженого кошторису, яким передбачений прибуток підрядника, що спонукає його до зниження поточних витрат на будівельно-монтажні роботи. У разі укладання договору на підставі переговорів замовника з підрядником узгоджуються договірна ціна будівництва. За бажанням замовника підрядник надає йому список субпідрядників, які будуть залучені до будівництва.

Договір підряду визначає: реквізити сторін, предмет договору, місцезнаходження об’єкта, обов’язки сторін, кошторисну вартість, вартість за договірними цінами, строки введення об’єкта в експлуатацію (календарний план виробництва робіт), конкретні зобов’язання щодо підготовки обраного майданчика для будівництва, енергопостачання, умови організації будівельно-монтаж­них робіт, умови розторгнення договору, відповідальність за невиконання зобов’язань.

Договір підряду укладається двома сторонами: замовником або інвестором та підрядником. Ці сторони можуть бути як юридичними, так і фізичними особами, тобто замовником може виступати держава в особі виконавчих або муніципальних органів, міністерство, корпорація, підприємство, установа або приватна особа, а виконавцем робіт — підрядник або фірма-посередник, яка за його дорученням формує портфель замовлень. При незначних обсягах інвестування інвестор не в змозі утримувати керуючого проектом або інших посередників, тому він одночасно є і замовником проекту. У разі реалізації великих проектів звичайно залучається посередницька фірма — керуючий проектом — або фірма-девелопер, які діють на контрактних засадах. У даному разі договір підряду набуває вигляду договору фінансування проекту. Керуючий проектом або фірма-девелопер, у свою чергу, укладає підрядний договір з підрядником або сама здійснює вироб­ництво будівельно-монтажних робіт.

У разі придбання об’єкта на ринку нерухомості інвестор укладає договір з однією або кількома фірмами-ріелтерами на пошук об’єкта, який його цікавить. Деякі фірми при цьому одночасно виконують на придбаних об’єктах роботи з їх ремонту та облаштування. Підрядниками можуть бути фірми, які виконують всі види робіт на об’єкті — від нульового циклу до благоустрою і здачі в експлуатацію. На жаль, така форма взаємодії суб’єктів інвестування використовується тільки при будівництві житла, невеликих промислових і комунальних об’єктів. Великі промислові об’єкти найближчим часом споруджуватимуться традиційним підрядним способом, учасниками якого є замовник, генеральний підрядник, проектувальник, певна кількість субпідрядних організацій і постачальників обладнання та матеріалів. Взаємовідносини всіх цих суб’єктів інвестування оформлюються підрядними договорами.

Розрізняють кілька видів договорів: генеральний, річний субпідрядний і прямий. Генеральний договір укладається між інвестором (замовником) і генеральним підрядником, можливо з генеральним проектувальником (стосовно великих об’єктів). Річні договори укладаються в рамках генеральних, якщо строки будівництва (проектування) перевищують два роки. Субпідрядні договори укладаються між генеральним підрядником (генпроектувальником) з субпідрядними фірмами на виконання окремих спе­ціалізованих видів робіт. Прямий договір укладається між замовником і заводом-виготовлювачем технологічного обладнання. У прямому договорі може бути передбачений шеф-монтаж обладнання, якщо воно того потребує.

Окремо замовник укладає договір з банком, який здійснює фінансування будівництва та виконує розрахунки між суб’єктами інвестування. Взаємозв’язки суб’єктів інвестиційного процесу показані на рис. 4.1.

Така складна структура взаємодії суб’єктів інвестування не сприяє нормальному функціонуванню інвестиційного процесу. Ситуація, коли укладаються десятки договорів, та їх суб’єкти одночасно виступають і замовниками, і виконавцями робіт, значно ускладнює процедуру їх укладання, зумовлює їх залежність один від одного у рамках кошторису, що обмежується інвестиційними ресурсами замовника, потребує багато часу на узгодження і врешті-решт значно подовжує тривалість інвестиційного циклу.

Так, скажімо, генеральний підрядник або генеральний проектувальник, які узгоджують умови виконання робіт і кошторисні ціни із замовником, водночас самі стають замовниками стосовно субпідрядних фірм, які, в свою чергу, прагнуть одержати пільгові умови виробництва та якомога збільшити кошторисні (договірні) ціни на свою користь.

За цих умов на замовника покладається багато обов’язків щодо організації інвестиційного процесу. Він повинен відкрити фінансування проекту, тобто знайти кошти, а саме: вивільнити власні інвестиційні ресурси, залучити кошти інших акціонерів і компаньйонів, укласти угоду про кредит з комерційним банком, забезпечити свої ліцензійні права на будівництво у контрольних організаціях та місцевих органах влади. Крім того, на вимоги підрядника замовник повинен забезпечити комплектне постачання технологічного обладнання та деяких видів матеріалів (метвиробів, кабельної продукції, ливарних виробів, засобів оргтехніки, меблів тощо). Замовник повинен також забезпечити підрядника на будівельному майданчику підведенням інженерних комунікацій — під’їзними шляхами, електроенергією, засобами зв’язку, водопостачанням і каналізацією, в окремих випадках — житлом і харчуванням будівельників.

У свою чергу, вимоги, які висуваються у договорах перед підрядником, — це необхідність неухильно додержуватися проектного завдання замовника, виконувати всі вказівки дирекції замовника, що йдуть з апарату його управління і передбачені зведе­ним кошторисом (додаткові витрати інвестора). Згідно з договором підрядник виконує майже всі загальнобудівельні роботи, забезпечує значну частину поставок матеріальних ресурсів для будівництва, крім тих, що замовник здійснює як самостійно, так і за окремими прямими договорами.

Замовник забезпечує координацію робіт, передбачених у генеральному договорі, з роботами, обумовленими іншими договорами, укладеними ним особисто. Він не може впливати на хід робіт, що виконують субпідрядники, адже останні зв’язані договір­ними обов’язками з генеральним підрядником. Згідно з цими договорами, як правило, на генпідрядника покладаються обов’язки матеріально-технічного постачання субпідрядників, а сам він, відповідно до інших угод, цілком залежить від виробників матеріалів, конструкцій і деталей або посередників, що здійснюють матеріальне забезпечення.

За умов командно-адміністративної економіки при багатоланковій схемі управління (міністерство — главк — трест — будівельна організація) підрядний спосіб вимагав дуже великих витрат на утримання апарату управління і контролю за виконанням підрядних договорів. Передбачені у договорах економічні санкції щодо великої кількості учасників інвестиційного процесу, як правило, не спрацьовували. Водночас у країнах з розвинутою ринковою економікою вже десятки років впроваджені та успішно працюють дещо інші організаційно-правові форми підрядного способу виконання робіт. Як приклад можна навести принаймні три таких організаційних форми підряду.

Перша — це виконання робіт і здача підрядником замовнику об’єкта «під ключ». Така форма передбачає зобов’язання підрядником виконати весь комплекс поставок матеріальних ресурсів та будівельно-монтажних робіт. Підрядник повністю несе відповідальність за спорудження об’єкта, приймає на себе всі функції замовника стосовно інших учасників інвестиційного процесу. Згідно з умовами договору у даному разі замовник може приймати на себе деякі обов’язки стосовно проекту (впровадження найновітнішої технології, облаштування та оздоблення об’єкта тощо), але відповідальність за введення об’єкта в дію, повністю підготовленого до експлуатації, та ще з відповідними гарантіями, безумовно, приймає на себе підрядник. У колишньому Радянському Союзі та останнім часом в Україні були відпрацьовані деякі нормативні акти, спрямовані на впровадження способу виконання робіт «під ключ», але цей метод дав деякі позитивні результати лише при спорудженні невеликих об’єктів, переважно житлових.

Інша прогресивна форма підрядного способу виконання будівельно-монтажних робіт — це створення великих підрядних угруповань: проектно-промислово-будівельних об’єднань. Такі об’єд­нання (комбінати) успішно працюють у Німеччині та багатьох інших західних країнах. Особливість цієї форми в тому, що велика будівельна фірма, яка взяла підряд на реалізацію інвестиційного проекту, виготовляє та узгоджує за цим проектом проектно-кошторисну документацію, виготовляє або постачає необхідні матеріальні ресурси, а також виконує весь комплекс запланова­них будівельно-монтажних робіт. Колись у системі Мінпромбуду СРСР спроба створення таких об’єднань виявилась марною через амбіції керівників окремих ланок виробництва, що мали ввійти в ці об’єднання.

І, нарешті, третя форма — це створення інвестиційних консор­ціумів впровадження проектів, де учасники інвестиційного проекту на паритетних засадах беруть участь у фінансуванні, будівництві та експлуатації об’єкта, тобто стають його власниками. Найчастіше в західних країнах такими співвласниками проекту стають інвестор (замовник), будівельна фірма і фінансуючий банк.

Безумовно, у договорах передбачаються умови припинення від­носин між учасниками. Умови розірвання договору визначають обов’язки сторін щодо відшкодування збитків. Такими причинами можуть бути низька якість робіт і порушення строків будівництва з боку підрядника чи неплатоспроможність з боку замовника.