Розробка та реалізація інвестиційного проекту (насамперед виробничого спрямування) проходить тривалий шлях від ідеї до випуску продукції. В умовах ринку цей період прийнято розглядати як життєвий цикл інвестиційного проекту або інвестиційний цикл, який охоплює три фази:

-   передінвестиційну (попередні дослідження до остаточного прийняття інвестиційного рішення);

-   інвестиційну (проектування, укладання договорів, підряду, будівництво);

-   виробничу (етап експлуатації знову створених об'єктів).

Кожна з цих фаз у свою чергу поділяється на стадії та етапи, яким відповідають свої цілі та методи. Так у передінвестиційній фазі є декілька паралельних видів діяльності, які частково займають і наступну, і інвестиційну фазу. Таким чином, як тільки дослідження інвестиційних можливостей визначать доцільність проекту, починаються етапи сприяння інвестиціям та планування їх здійснення.

Зрозуміло, що в інвестиційному циклі найвагомішою є передінвестиційна фаза, яка включає в себе чотири стадії:

- пошук інвестиційних концепцій;

- попередня підготовка проекту;

- остаточне формулювання проекту та оцінка його техніко-економічної та фінансової прийнятності;

- етап фінального розгляду проекту та прийняття по ньому рішення.

Основою першої фази життєвого циклу інвестиційного проекту є розробка техніко - економічного обґрунтування (ТЕО) проекту, яка проводиться у два етапи:

- попередня техніко-економічна оцінка проекту;

- детальна оцінка ефективності інвестиційного проекту.

На першому етапі проводиться укрупнена оцінка найважливіших техніко-економічних параметрів, яка дозволить виявити доцільність розробки конкретного інвестиційного проекту.

Розробка ТЕО проекту починається з того, що формулюється кінцева мета проекту та виявляються можливі шляхи досягнення цієї мети, тобто розглядається багатоваріантність напрямів розробки проекту з точки зору вибору технології, устаткування. Виробничої потужності, місця розташування, фінансування, строків виконання проекту і т. ін. У випадку, коли за попередніми розрахунками усі вит­рати за проектом значно перевищують надходження, тобто проект є збитковим, його відхиляють і до нього більше не повертаються.

Другий етап розробки ТЕО передбачає розширену, деталізовану оцінку ефективності інвестиційного проекту в конкретних розрахунках та цифрах. Кінцевим результатом цієї роботи має стати Попередній Інформаційний Меморандум, що надалі використовується при переговорах з інвестором. В цьому документі мають бути відображені такі аспекти інвестиційного проекту:

-   загальна інформація про інвестиційний проект;

-  оцінка маркетингових факторів;

-   визначення виробничої програми;

-   вибір технології виробництва та технологічного устаткування;

-   вибір місця розташування виробництва;

-   забезпеченість ресурсами;

-   екологічна оцінка проекту: вибір   проектувальників,   підрядників   та   постачальників   обладнання, сировини, покупців продукції тощо;

-   фінансова та економічна оцінка проекту;

-   аналіз чутливості:

-   оцінка ризиків проекту.

Інвестиційна фаза інвестиційного проекту може бути розділена за такими стадіями:

- встановлення правової, фінансової та організаційної основ для здійснення проекту;

- придбання та передача технологій, включаючи основні проектні роботи;

- детальне проектне опрацювання та заключення контрактів, включаючи участь у тендерах, оцінку пропозицій та проведення переговорів;

- придбання землі, будівельні роботи та установка обладнання;

-передвиробничий    маркетинг,    включаючи    забезпечення    поставок   та формування адміністрації фірми;

- набір та освіта персоналу;

- здача в експлуатацію та пуск підприємства.

Інвестиційна фаза або освоєння інвестицій — це період реалізації інвестиційного проекту. Головним завданням цього періоду є виконання суб'єктами інвестиційної діяльності своїх функціональних обов'язків щодо проекту. Крім того, вони повинні виконувати постійний контроль та нагляд за процесом реалізації проекту, оцінювати поточні результати (відхилення) та вносити корективи у бізнес-план, проект організації виробництва, проект організації робіт, план фінансування, календарний план або сітьовий графік та інші документи, з допомогою яких можна спостерігати та регулювати освоєння інвестицій.

Механізм проведення такого постійного нагляду та контролю за процесом освоєння інвестицій заведено називати моніторингом інвестиційних проектів.