Для визначення кошторисної вартості реальних інвестиційних об’єктів (підприємств, їх черг, пускових комплексів, кварталів забудови, окремих складних будівель і споруд, які виділені у самостійні будови) складаються такі кошторисні документи: у складі проекту (на перший стадії проектування) — локальні та об’єктні кошторисні розрахунки; кошториси на проектно-дослідницькі роботи; зведений кошторисний розрахунок; зведений, об’єктний і локальні ресурсні кошториси; відомість витрат; відомість базисної кошторисної вартості будівництва об’єктів, що входять до пускового комплексу; відомість базисної кошторисної вартості об’єктів і робіт з охорони довкілля.

У 1998 р. нормативна база для розробки проектно-кошторис­ної документації складалася з:

-       кошторисних норм України на будівельні роботи і монтаж устаткування (РНУ-93, НМУ-93);

-       одиничних розцінок України на будівельні роботи (ОРУ-96);

-       кошторисних норм і розцінок на експлуатацію будівельних машин і механізмів (СН_і РУ-93/96);

-       розцінок на монтаж устаткування (РМУ-96);

-       середніх районних кошторисних цін на привізні матеріали, вироби і конструкції (СРСЦ 4.04-96), скоригованих для умов будівництва в Україні;

-       єдиних для України середніх кошторисних цін на місцеві будівельні матеріали, вироби і конструкції (СЕСЦ-96);

-       кошторисних цін на перевезення вантажів для будівництва (СЦПВ 4.09-96), скоригованих для України;

-       граничних цін на матеріали, вироби і конструкції (франко-приоб’єктний склад) (лист Держкоммістобудування від 11.10.96 № 6/390);

-       норм поточних витрат у розмірах, встановлених постановою Кабінету Міністрів України від 03.10.91 № 236;

-       норм планових нагромаджень;

-       лімітованих та інших витрат, що визначені в ДБН IV-16-96, ч. 1.

Для перерахунку зведених кошторисів у ціни поточного року встановлені підвищуючі індекси і коефіцієнти:

-       індекси для визначення кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт;

-       індекси для визначення базисної кошторисної вартості устаткування, меблів та інвентаря;

-       коефіцієнти для визначення надбавок, що враховують збільшення прямих і накладних витрат і планових нагромаджень понад ті, що враховані у базисній кошторисній вартості будівельно-монтажних робіт.

Уся ця нормативна база використовується для складання локальних та об’єктивних кошторисних розрахунків у цінах 1997 р. та зведеного кошторису (див. додаток до розділу).

Зведений кошторис складається з двох частин:

-       базисна кошторисна вартість з урахуванням резерву коштів на передбачувані роботи і витрати;

-       кошти на компенсацію витрат, пов’язаних з ринковими умовами здійснення будівництва, в тому числі обов’язкові відрахування, збори і платежі, резервний фонд замовника і резервний компенсаційний фонд замовника.

Згідно із законодавством України до договірної ціни і в розрахунки за виконані роботи (ф. № КБ-3, № КБ-2 в) включаються такі податки і збори:

-       плата (податок) на землю;

-       податок з власників транспортних засобів та інших самохідних машин і механізмів;

-       збір за спеціальне використання природних ресурсів;

-       збір за забруднення навколишнього природного середовища;

-       збір у Фонд для здійснення заходів з ліквідації наслідків Чорнобильської катастрофи і соціального захисту населення;

-       збір до Державного інноваційного фонду.

Збори на обов’язкове соціальне страхування і державне пенсійне страхування передбачаються в складі поточних витрат.

Згідно з ДБН IV-16-96 базисна кошторисна вартість будівництва — це частка розрахункової кошторисної вартості, що визначається кошторисними документами, складеними проектною організацією в цінах 1997 р., з урахуванням ринкових умов, які склалися на 1 січня того року, в якому передбачається будівництво, на підставі кошторисних нормативів і нормативних актів відповідно до чинного законодавства.

Договірні ціни враховують усі витрати підрядної організації та замовника і обумовлюються при укладанні договорів, прогнозуванні вартості підрядних робіт, розрахунках між замовником і підрядником (субпідрядником) за виконані роботи. Узгоджуються договірні ціни на переговорах між учасниками інвестиційного процесу або на тендерних торгах.

Розрізняють кілька видів договірних цін:

-       тверді (остаточні) на весь обсяг будівництва. Вони враховують майбутнє коливання цін і не коригуються стосовно фактичного рівня інфляції. Як правило, такі ціни встановлюються для об’єктів зі строком будівництва не більше року;

-       динамічні (відкриті), які мають, як правило, незмінну частину витрат (базисну кошторисну вартість). Ця частка коригується в процесі будівництва відповідно до фактичного рівня інфляції.

До складу договірної ціни включаються:

-       базисна кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт у цінах 1997 р.;

-       інші витрати, що входять до базисної кошторисної вартості будівництва (збільшення прямих і поточних витрат і планових нагромаджень, витрати на перевезення та відрядження робітників-будівельників);

-       частина резерву коштів на непередбачені роботи і витрати;

-       базисна кошторисна вартість пусконалагоджувальних робіт;

-       витрати, доплати і знижки, що встановлюються в процесі переговорів або торгів (тендерів).

Необхідні прямі витрати визначаються нормами витрат матеріалів, конструкцій і деталей, нормами витрат праці, нормами використання будівельних машин і механізмів.

Крім того, при визначенні кошторисної вартості слід враховувати витрати, пов’язані з обслуговуванням процесу будівельного виробництва, забезпеченням його обіговими коштами. З цією метою застосовують норми і нормативи, що затверджуються Кабінетом Міністрів України: норми амортизаційних відрахувань по будівельних машинах і механізмах; норми накладних витрат; норми заготівельно-складських витрат; норми націнок постачальницько-збутових організацій; норматив планових нагромаджень.

У складі кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт прямі витрати становлять у середньому 62—67 %. Їх частка коливається залежно від галузі господарства, а в житловому будівництві — залежно від регіонів міст, зон будівництва і видів будинків. Середня структура елементів прямих витрат уточнюється по кожному об’єкту в базисних кошторисних цінах 1997 р.

Графічні базисні ціни на матеріали, вироби та конструкції (франко-станція відправлення) визначаються згідно з державною кошторисною базою 1997 р. До граничних цін додається вартість транспортних і заготівельно-складських витрат.

Для приведення даних до виміру в гривнях інвестиції в незавершеному будівництві індексуються окремо в будівельно-мон­тажні роботи та у витрати на придбання машин, обладнання, устаткування. Залежно від терміну освоєння інвестицій застосовуються відповідні індекси.

Оптові ціни на будівельні матеріали та вироби у 1998 р. зросли в 3,04 раза порівняно з 1982 р., а оптові ціни підприємств машинобудування — у 4,66 раза.

В цілому обсяг інвестицій (вартість будівництва) підприємств, будинків і споруд визначається замовником. Вартість будівництва включає:

-       договірну ціну, що складається з вартості робіт, які підлягають виконанню генеральним підрядником за контрактом;

-       частину базисної кошторисної вартості будівництва, що належить до діяльності замовника;

-       базисну кошторисну вартість пусконалагоджувальних робіт;

-       додаткові витрати замовника, спричинені формуванням ринкових відносин;

-       обов’язкові відрахування, збори і платежі, передбачені чинним законодавством;

-       податок на додану вартість;

-       премію за введення в дію виробничих потужностей та об’єк­тів будівництва;

-       додаткові витрати на розвиток матеріально-технічної бази будівельної організації, якщо вони передбачені будівельним контрактом.

За підсумками розрахунку вартості будівництва показуються зворотні суми, тобто кошти, що повертаються замовнику після введення об’єкта в експлуатацію.